Permuta de imóvel: como funciona, com ou sem diferença em dinheiro

Como a troca de imóveis é avaliada e formalizada, quem paga o ITBI em Caraguatatuba e o que diz a Receita Federal sobre o imposto de renda.

Trocar um imóvel por outro parece simples: cada um fica com o do outro. Na prática, a permuta envolve duas avaliações, quase sempre uma diferença em dinheiro e regras próprias de imposto. Conhecer o caminho ajuda a montar uma proposta que o outro lado consiga aceitar.

Os formatos mais comuns

• Troca por imóvel de valor parecido, sem dinheiro no meio. É o caso menos comum, porque dificilmente dois imóveis valem exatamente o mesmo para os dois donos.
• Troca com diferença em dinheiro, chamada de torna: quem fica com o imóvel mais caro paga a diferença, à vista, parcelada ou com financiamento.
• Imóvel de menor valor como parte do pagamento: por exemplo, o dono de uma casa no litoral aceita um apartamento menor na cidade do comprador, mais dinheiro.
• Carro ou outro bem como parte do pagamento. Aí já não é uma permuta só entre imóveis, e o imposto de renda segue outra regra, como explicado abaixo.

A página de imóveis que estudam permuta reúne os anúncios deste site em que o proprietário informou essa possibilidade: imóvel, carro ou os dois, e às vezes a cidade ou o tipo de imóvel que aceita. Cada proposta é avaliada pelo proprietário.

Passo a passo

1. Descreva bem o seu imóvel: cidade, bairro, tipo, área, situação da documentação, fotos e o valor que você atribui a ele.
2. O proprietário avalia se o seu imóvel interessa. Muitos só aceitam imóveis em certas cidades, de certos tipos ou até certo valor.
3. Avaliação dos dois imóveis. Use os mesmos critérios dos dois lados: metro quadrado na região, conservação e documentação. Uma avaliação profissional evita impasse.
4. A diferença e como ela será paga.
5. Documentação dos dois lados. Na permuta, cada um é ao mesmo tempo comprador e vendedor: confere a matrícula, as certidões e os débitos do imóvel que vai receber.
6. Contrato, escritura de permuta e registro, no cartório de cada imóvel, se ficarem em cidades diferentes.

Os custos

• ITBI dos dois lados. O Código Tributário de Caraguatatuba diz que, nas permutas, o imposto é devido separadamente por cada um, sobre o imóvel que recebe (Lei Complementar nº 1/1997, art. 156). Se o outro imóvel fica em outra cidade, o ITBI dele segue a lei daquela cidade.
• Escritura e registro. Pelo Código Civil (art. 533), salvo combinação diferente, cada parte paga metade das despesas com o instrumento da troca.
• Certidões e avaliações, e honorários de advogado ou contador, se você contratar.

E o imposto de renda?

As regras gerais estão no Regulamento do Imposto de Renda (Decreto nº 9.580/2018, art. 132) e no Perguntas e Respostas do IRPF 2026, da Receita Federal:

• Permuta só de imóveis, sem dinheiro: fica fora da apuração de ganho de capital, desde que a escritura seja de permuta.
• Permuta com torna em dinheiro: quem recebe a torna apura ganho de capital apenas sobre ela, deduzindo a parte proporcional do custo do imóvel dado em troca.
• Permuta com carro ou outro bem que não é imóvel: a Receita não a trata como permuta de imóveis. O ganho de capital é apurado normalmente em cada alienação.

Os imóveis entregues e recebidos também precisam aparecer corretamente na declaração anual. Como os detalhes mudam de um caso para outro, converse com um contador antes de assinar.

Quando a permuta faz sentido

Costuma funcionar para quem quer mudar de cidade ou de tamanho de imóvel sem esperar vender primeiro: a família que deixa a capital ou o Vale do Paraíba para morar no litoral, ou quem tem uma casa grande na praia e prefere um apartamento menor perto do centro. Funciona melhor quando os dois lados são realistas sobre o valor do próprio imóvel. O artigo como fazer uma proposta de compra ajuda a montar a oferta, e o de comprar em Caraguá morando em São Paulo ou no Vale trata da compra à distância.

Perguntas rápidas

Permuta paga ITBI mesmo sem dinheiro no meio?

Sim. Pelo Código Tributário de Caraguatatuba, cada permutante paga o imposto sobre o imóvel que recebe.

Imóvel financiado pode entrar na troca?

Em geral, o financiamento precisa ser quitado antes ou na mesma operação, com a participação do banco credor, porque o imóvel está dado em garantia. É caso para análise cuidadosa.

Quem decide quanto vale o meu imóvel na troca?

As duas partes, na negociação. Uma avaliação profissional dá uma base comum e reduz a chance de impasse.

Um imóvel de outra cidade pode entrar na troca?

Pode, se o proprietário aceitar. Na página de permutas há proprietários que indicam imóveis em outras cidades do estado como parte do pagamento.

Conteúdo informativo e de caráter geral. Não substitui a orientação de advogado, cartório, contador ou instituição financeira para o seu caso. Valores e números citados vêm de anúncios e podem mudar.