Como fazer uma proposta de compra de imóvel e o que acontece depois

O que escrever na proposta, como ela chega ao proprietário, o que significam contraproposta e sinal e os passos até o registro, com base no Código Civil.

“Aceita proposta?” é uma das perguntas mais comuns depois do primeiro contato. A resposta curta: qualquer imóvel pode receber proposta, e quem decide é sempre o proprietário. A resposta que mais importa é como fazer uma proposta que seja levada a sério e o que ela significa.

A proposta é um compromisso

Pelo Código Civil (art. 427), a proposta obriga quem a faz, a não ser que o contrário resulte dos termos dela ou das circunstâncias. Na prática: só proponha o que você está disposto a cumprir se o proprietário disser sim. Por isso a proposta deve ter prazo de validade. Sem prazo, a lei também diz quando ela deixa de valer (art. 428), mas um prazo escrito evita dúvida.

O que escrever na proposta

• O imóvel: código do anúncio, endereço e, se tiver, o número da matrícula.
• O valor oferecido.
• A forma de pagamento: quanto de sinal, quanto na escritura, se haverá financiamento, FGTS ou permuta, e as datas.
• As condições, como “sujeita à aprovação do financiamento” ou “sujeita à análise da documentação”. Em casa com edícula ou cômodos acrescentados ao longo dos anos, situação frequente em Caraguatatuba, vale incluir “sujeita à conferência da área construída averbada na matrícula”.
• O que fica no imóvel: armários, aparelhos, móveis.
• O prazo para desocupar e entregar as chaves.
• A validade da proposta: alguns dias. Como muitos imóveis da cidade são de uso ocasional e o proprietário pode morar longe, um prazo curto demais pode vencer antes de ele conseguir responder. O artigo “ainda está disponível?” explica por quê.

Com tudo escrito, mesmo que numa mensagem, os dois lados sabem exatamente o que foi oferecido, e a conversa não depende de memória.

Como chegar ao valor

• Compare o preço por metro quadrado com o do bairro, no levantamento do preço do m² anunciado por bairro.
• Considere o estado do imóvel e o que precisa de obra, com base no que você viu na visita.
• Veja há quanto tempo o imóvel está anunciado e se o preço já mudou.
• Lembre dos custos além do preço, como ITBI e registro: eles saem do mesmo orçamento. O roteiro de entrada e parcelas ajuda nessa conta.

Proposta muito abaixo do anunciado e sem justificativa costuma travar a conversa. Uma proposta abaixo do preço, mas com motivos concretos, como uma reforma necessária ou a comparação com imóveis parecidos, tem mais chance de abrir negociação. Antes da resposta do proprietário, ninguém pode garantir desconto.

O que acontece depois

1. A proposta é levada ao proprietário, que pode aceitar, recusar ou fazer uma contraproposta.
2. Contraproposta é uma nova proposta. Pelo Código Civil (art. 431), a aceitação com mudanças vale como nova proposta. A negociação pode ir e voltar algumas vezes.
3. Aceita a proposta, vem a documentação: matrícula atualizada, certidões do imóvel e do vendedor, débitos de condomínio e IPTU. O checklist de documentos traz a lista.
4. Contrato de compromisso de compra e venda, com preço, prazos, condições e multas. É comum o sinal ser pago na assinatura desse contrato.
5. Financiamento, se houver: avaliação do imóvel e aprovação do crédito pelo banco.
6. Terreno de marinha, na orla: se o imóvel estiver em área da União, há um passo a mais antes da escritura. Pela lei, quem vende recolhe o laudêmio, e a Secretaria do Patrimônio da União emite a Certidão de Autorização para Transferência (CAT), válida por 90 dias. Considere esse tempo nos prazos da proposta.
7. ITBI, escritura ou contrato do banco, e registro. Em Caraguatatuba, o ITBI é pago à Prefeitura, e o cartório só registra com o imposto quitado. Só o registro no Cartório de Registro de Imóveis transfere a propriedade (Código Civil, art. 1.245).

O sinal, pelo Código Civil

O sinal, que a lei chama de arras, é o valor pago para firmar o negócio:

• se o negócio for cumprido, o sinal é descontado do preço (art. 417);
• se quem pagou o sinal desistir, pode perdê-lo; se quem recebeu desistir, deve devolvê-lo mais o equivalente, com correção, juros e honorários de advogado (art. 418);
• se o contrato previr direito de arrependimento, o sinal funciona só como indenização, sem nada a mais (art. 420).

Essas regras podem ser detalhadas no contrato, e é aí que está a diferença. Antes de pagar qualquer sinal, leia a matrícula, faça a transferência identificada para a conta de quem aparece nela como proprietário e defina no contrato o destino do sinal se o financiamento não for aprovado. Na dúvida, peça a leitura de um advogado: é um custo pequeno perto do valor do negócio.

Perguntas rápidas

Posso fazer proposta em mais de um imóvel ao mesmo tempo?

Pode, mas cada proposta obriga quem a faz se for aceita dentro do prazo. Se fizer mais de uma, use prazos curtos e seja transparente.

Quanto costuma ser o sinal?

A lei não fixa percentual. O valor é combinado entre as partes e escrito no contrato.

A proposta pode incluir outro imóvel ou um carro?

Pode, se o proprietário estudar essa forma de pagamento. A página de imóveis que estudam permuta reúne os anúncios em que o proprietário informou essa possibilidade.

Fiz a proposta e não tive resposta. E agora?

Passado o prazo de validade sem resposta, a proposta deixa de obrigar você. Se ainda tiver interesse, renove a proposta ou ajuste as condições.

Depois de aceitar, o vendedor pode desistir?

Desistir depois de aceitar pode gerar discussão sobre perdas e danos, mas, sem contrato assinado e sem sinal, a proteção é menor. Por isso vale formalizar logo o compromisso, com sinal e prazos. Em caso de conflito, procure um advogado.

Conteúdo informativo e de caráter geral. Não substitui a orientação de advogado, cartório, contador ou instituição financeira para o seu caso. Valores e números citados vêm de anúncios e podem mudar.