Vender imóvel em Caraguatatuba: documentos e como chegar ao preço

O que separar antes de anunciar, como chegar a um preço que atraia interessados, o que conferir nas propostas e as regras do ganho de capital.

Quem decide vender quase sempre começa pela pergunta “quanto vale?”. Mas um imóvel com preço certo e documentação atrasada pode demorar tanto quanto um com preço alto: o comprador esbarra na matrícula, o banco não aprova o financiamento e o negócio para no meio. Vale cuidar das duas coisas juntas.

Os documentos para separar antes de anunciar

• Matrícula atualizada, do Cartório de Registro de Imóveis. Confira se o nome do proprietário, a área e a construção estão certos e se há alguma restrição, como hipoteca, alienação fiduciária ou penhora.
• Construção averbada. Se a casa foi ampliada, ou se a construção não aparece na matrícula, a regularização pode levar meses. Quem compra com financiamento ou FGTS depende disso: sem a construção averbada, o FGTS não pode ser usado.
• IPTU: carnê do ano e certidão negativa de débitos do imóvel, na Secretaria de Fazenda da Prefeitura.
• Condomínio: declaração de quitação. Na escritura, quem vende declara, sob as penas da lei, que não há débitos de condomínio (Lei nº 7.433/1985).
• Documentos pessoais e certidão de casamento ou de união estável. Quem é casado precisa da autorização do cônjuge para vender, exceto no regime de separação absoluta de bens (Código Civil, art. 1.647).
• Casos especiais: imóvel de herança em geral precisa do inventário concluído e da partilha registrada; imóvel financiado precisa ter a quitação acertada com o banco; imóvel em nome de empresa segue regras próprias. Nesses casos, a orientação de um advogado economiza tempo.
• Terreno de marinha: se o imóvel fica em área da União, a transferência depende do pagamento do laudêmio, de 5% sobre o valor do terreno, e da Certidão de Autorização para Transferência (CAT), emitida pela Secretaria do Patrimônio da União e válida por 90 dias. Pela lei, o laudêmio é recolhido pelo vendedor (Decreto-Lei nº 2.398/1987, art. 3º); se as partes combinarem outra divisão, deixe isso escrito no contrato.

O comprador ou o banco também vão pedir certidões pessoais de quem vende, como as de ações judiciais e de protestos. O checklist de documentos para comprar imóvel usado mostra a lista pelo lado de quem compra, e o artigo sobre condomínio e IPTU explica as certidões da Prefeitura e do condomínio.

Como chegar ao preço

1. Compare com imóveis parecidos no mesmo bairro e do mesmo tipo: área, quartos, vagas, idade e conservação. O levantamento do preço do m² anunciado por bairro em Caraguatatuba dá a referência inicial.
2. Lembre que anúncio não é venda. Os preços anunciados são o que os proprietários pedem. Imóveis com preço bem acima dos parecidos costumam ficar mais tempo anunciados.
3. Ajuste pelo que diferencia o seu imóvel: reforma recente, vista, andar, vaga coberta, documentação em dia. E também pelo que pesa contra: obra necessária, construção não averbada, condomínio alto.
4. Considere uma avaliação profissional: o parecer de avaliação de um corretor de imóveis ou o laudo de um engenheiro ou arquiteto, pela norma técnica de avaliação de imóveis (ABNT NBR 14653). Em compra financiada, o banco faz a própria avaliação, e o crédito é calculado sobre o menor valor entre o preço e a avaliação.
5. Defina antes o seu valor mínimo e as formas de pagamento que aceita, como financiamento, FGTS do comprador ou permuta. Isso agiliza a resposta às propostas.

Fotos e descrição

Boas fotos fazem diferença: luz natural, imóvel arrumado, todos os cômodos, fachada, área externa e a vista, se houver. Fotos na horizontal funcionam melhor. Na descrição, informe o que os compradores mais perguntam: bairro e distância da praia, área, quartos, vagas, condomínio, IPTU e se aceita financiamento ou permuta. Na página anuncie seu imóvel, esses dados e as fotos podem ser enviados pelo celular.

Ao receber uma proposta

• Confira a forma de pagamento: à vista, financiamento (o crédito já foi aprovado?), FGTS, permuta.
• Veja os prazos: sinal, contrato, escritura, desocupação.
• Defina o que acontece se o financiamento do comprador não for aprovado e escreva isso no contrato.
• Receba sinal e pagamentos por meios rastreáveis.

Se a proposta incluir um imóvel do comprador, o artigo sobre permuta de imóvel explica o caminho.

Imposto sobre o ganho de capital

Quando o valor de venda é maior que o custo de aquisição do imóvel, a pessoa física em regra paga imposto de renda sobre essa diferença, o ganho de capital. As regras gerais, segundo a Receita Federal:

• Alíquota de 15% sobre ganhos de até R$ 5 milhões, com percentuais maiores acima disso.
• Prazo: o imposto é pago até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento, e a apuração é feita no programa de ganhos de capital da Receita (GCAP).
• Isenção do imóvel único: venda de até R$ 440 mil do único imóvel que a pessoa tem, desde que não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos.
• Isenção com a compra de outro imóvel residencial: quem vende um imóvel residencial e usa o dinheiro para comprar outro imóvel residencial no país em até 180 dias pode ter isenção, total ou proporcional ao valor aplicado. Ela só pode ser usada uma vez a cada cinco anos e não vale para construir.
• Fatores de redução: a lei prevê reduções do ganho conforme a data de compra do imóvel, calculadas no próprio programa da Receita.

Cada caso tem detalhes, como reformas que entram no custo e imóveis comprados antes de 1988. Converse com um contador antes de fechar o preço, para saber quanto realmente fica com você.

Perguntas rápidas

Posso vender uma casa com ampliação não averbada?

Pode, mas quem depende de financiamento ou de FGTS provavelmente não vai conseguir comprar, e isso reduz o número de interessados. Regularizar antes amplia o público.

Quanto tempo leva para vender?

Depende do preço, do tipo, do bairro e da época do ano. Não há prazo certo. Preço coerente com os imóveis parecidos e documentação em dia são o que mais ajuda.

Quem paga o ITBI?

Pelo Código Tributário de Caraguatatuba, o contribuinte é quem adquire o imóvel. As partes podem combinar outra divisão no contrato.

Posso receber parte do pagamento em outro imóvel?

Pode, numa permuta. Ela tem regras próprias de ITBI e de imposto de renda.

Preciso informar dados pessoais para cadastrar o imóvel no site?

Não. O cadastro reúne os dados e as fotos do imóvel, e a conversa sobre a avaliação continua pelo atendimento.

Conteúdo informativo e de caráter geral. Não substitui a orientação de advogado, cartório, contador ou instituição financeira para o seu caso. Valores e números citados vêm de anúncios e podem mudar.