Entrada e parcelas: como montar a conta antes de visitar

Quanto pode ser financiado, de onde vem a entrada e quanto custa comprar e manter: a conta para chegar à visita sabendo quanto você pode pagar.

Muita gente começa pela visita e só depois descobre quanto pode pagar. A ordem inversa evita frustração: com a conta pronta, você filtra os anúncios, visita só o que cabe no orçamento e chega à proposta sabendo até onde pode ir. A conta tem quatro partes.

1. Quanto pode ser financiado

O financiamento cobre uma parte do valor do imóvel. O limite é calculado sobre o menor valor entre o preço combinado e a avaliação feita pelo engenheiro ou arquiteto indicado pelo banco. O percentual máximo muda de banco para banco, entre os sistemas de amortização SAC e Price e ao longo do tempo. Pergunte esse número logo na primeira simulação.

Além do limite do imóvel, existe o da sua renda: o banco define quanto da renda mensal pode ir para a parcela. A análise de crédito dá o valor final, e a aprovação depende sempre do banco.

2. A entrada: o que não é financiado

A entrada é a diferença entre o preço e o valor financiado. Ela pode vir de economias, da venda de outro imóvel, de uma permuta e, para quem tem direito, do FGTS. Se a avaliação do banco ficar abaixo do preço combinado, a diferença também sai do seu bolso. As regras do fundo estão em FGTS para comprar imóvel em Caraguatatuba.

3. Os custos da compra

Em geral, esses custos são pagos à parte, com dinheiro próprio. Separe desde o início:

• ITBI, o imposto municipal da transmissão. No texto do Código Tributário de Caraguatatuba (Lei Complementar nº 1/1997, art. 169) publicado no site da Câmara Municipal, a alíquota é de 3% nas transmissões em geral; nas compras pelo Sistema Financeiro da Habitação, é de 0,5% sobre a parte financiada e de 2% sobre o restante. Confirme a alíquota em vigor com a Secretaria de Fazenda da Prefeitura, que emite a guia, antes de fechar a conta. A Lei Complementar nº 84/2021 autoriza a Prefeitura a parcelar o ITBI em até seis vezes; na mesma consulta, pergunte se esse parcelamento está disponível antes de contar com ele. A mesma lei condiciona o registro da escritura à quitação total do imposto.
• Registro no Cartório de Registro de Imóveis e, na compra sem financiamento, escritura no tabelionato de notas. Os valores seguem tabela estadual e variam com o preço do imóvel. Peça a estimativa ao cartório.
• Custos do banco, em compra financiada: avaliação do imóvel e tarifas. Tudo isso aparece no Custo Efetivo Total (CET), que o banco é obrigado a informar antes da contratação.
• Certidões e, se você contratar, a análise de um advogado.

Exemplo hipotético, só para mostrar o cálculo do ITBI pelas alíquotas do texto do Código: num imóvel de R$ 400 mil com R$ 300 mil financiados pelo SFH, seriam 0,5% sobre R$ 300 mil (R$ 1.500) mais 2% sobre R$ 100 mil (R$ 2.000), total de R$ 3.500. Na compra fora do SFH, 3% sobre R$ 400 mil, ou R$ 12.000. A Prefeitura pode adotar uma base de cálculo maior que o preço declarado, se considerar o valor abaixo do mercado.

4. O custo de manter

• condomínio, quando houver;
• IPTU: em 2026, a Prefeitura de Caraguatatuba ofereceu cota única com 10% de desconto até 20 de fevereiro, à vista com 5% até 20 de março ou dez parcelas, de março a dezembro;
• água, energia, internet e seguro;
• uma reserva para manutenção. No litoral, a maresia pede revisões mais frequentes de portões, esquadrias e aparelhos.

Se o imóvel ficar fechado parte do mês, esses custos continuam.

A conta, em seis linhas

1. Preço-alvo: o valor do imóvel que você procura, já com margem para negociar.
2. Financiamento possível: o percentual informado na simulação, aplicado sobre o menor valor entre preço e avaliação.
3. Entrada: preço-alvo menos financiamento.
4. Custos da compra: ITBI, registro, escritura (se houver), certidões e custos do banco.
5. Dinheiro necessário até a assinatura: entrada mais custos da compra. Compare com o que você tem, somando o FGTS, se tiver direito.
6. Custo mensal: parcela, condomínio, IPTU dividido por doze, contas e reserva de manutenção. Compare com a sua renda.

Se a linha 5 ou a linha 6 não fechar, ajuste o preço-alvo antes de sair visitando. É mais fácil mudar o filtro do que desistir de um imóvel que você já imaginou como seu. Para saber quanto se pede em cada bairro, veja o preço do m² anunciado por bairro.

SAC ou Price

No SAC, a parcela começa mais alta e diminui com o tempo. Na Price, começa menor e fica mais estável. Para testar o orçamento, use a primeira parcela do SAC, que é a mais pesada. O passo a passo do financiamento imobiliário explica as etapas, da simulação ao registro.

Perguntas rápidas

A avaliação do banco pode ficar abaixo do preço?

Pode. O financiamento é calculado sobre o valor menor, e a diferença aumenta a entrada. Contar com essa possibilidade evita aperto na reta final.

Quanto reservar para os custos além do preço?

Depende do valor do imóvel, da forma de pagamento e da alíquota do ITBI. Peça a estimativa à Prefeitura e ao cartório com o valor que você procura, em vez de usar um percentual de ouvido.

Vale a pena dar uma entrada maior?

Entrada maior reduz o valor financiado e os juros pagos ao longo do contrato. Só não deixe o caixa zerado: reserve dinheiro para os custos da compra, a mudança e imprevistos.

Posso parcelar o ITBI em Caraguatatuba?

A Lei Complementar nº 84/2021 autoriza a Prefeitura a parcelar o imposto em até seis vezes iguais. Isso não quer dizer que o parcelamento esteja sempre disponível: pergunte à Secretaria de Fazenda antes de contar com ele. E, mesmo parcelado, o registro da escritura só acontece depois da quitação total.

Conteúdo informativo e de caráter geral. Não substitui a orientação de advogado, cartório, contador ou instituição financeira para o seu caso. Valores e números citados vêm de anúncios e podem mudar.