Imóvel na planta ou pronto no litoral: o que muda para quem compra

Prazo, pagamento, correção das parcelas, financiamento, distrato e documentos: o que muda entre comprar na planta e pronto, pela Lei de Incorporações.

Em Caraguatatuba convivem prédios em construção e muitos imóveis prontos, novos ou usados. A escolha entre um e outro não é só de gosto: muda a forma de pagar, o tempo até usar o imóvel e os riscos que você assume.

As diferenças principais

• Quando você usa: o pronto, logo depois da escritura e do registro; o da planta, só depois da obra, que pode levar anos.
• Como você paga: no pronto, entrada e financiamento de uma vez. Na planta, em geral, entrada e parcelas à construtora durante a obra e o saldo na entrega, muitas vezes financiado.
• O que você vê: no pronto, o imóvel real, com vizinhança, sol, barulho e conservação. Na planta, decorado, maquete e memorial descritivo.
• Personalização: na planta, às vezes dá para escolher acabamentos ou ajustar a planta dentro do que a construtora oferece.
• Gastos para começar a usar: no usado, reforma e ajustes; no novo, armários, luminárias e o que mais faltar para morar.

Na planta: o que conferir antes de assinar

As regras estão na Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/1964), com as mudanças da Lei nº 13.786/2018:

• Registro da incorporação. A construtora só pode vender as unidades depois de registrar o memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis (art. 32). Peça o número do registro e a matrícula.
• Quadro-resumo. O contrato precisa começar por um quadro-resumo com preço total, entrada, parcelas, índices de correção, juros, consequências do distrato, prazo para o habite-se e o número do registro da incorporação (art. 35-A).
• Correção das parcelas. Durante a obra, as parcelas são corrigidas pelo índice previsto no contrato. Simule quanto elas podem subir até a entrega.
• Patrimônio de afetação. Quando a incorporação adota esse regime, o terreno e a obra ficam separados do patrimônio da construtora e destinados àquele empreendimento (art. 31-A). Pergunte se é o caso.
• Prazo de entrega e tolerância. A lei admite atraso de até 180 dias, se estiver claro no contrato (art. 43-A). Depois disso, sem culpa do comprador, ele pode desfazer o contrato e receber de volta tudo o que pagou, mais a multa prevista, ou manter o contrato e receber 1% do valor pago por mês de atraso.
• Distrato. Se o comprador desistir, a construtora pode reter a comissão de corretagem e uma multa de até 25% do valor pago, ou de até 50% quando há patrimônio de afetação (art. 67-A).
• Compra no estande. Contratos assinados em estande de vendas ou fora da sede da construtora dão direito de arrependimento em até 7 dias, com devolução de tudo, inclusive a corretagem (art. 67-A, § 10).
• Quem constrói. Conheça outros prédios já entregues pela construtora e converse com quem mora neles.

Os direitos de cada caso dependem do que está escrito no contrato. Antes de assinar, e também se a obra atrasar ou se você pensar em desistir, peça a leitura do contrato por um advogado.

Na planta, no litoral: o que olhar a mais

• Materiais que enfrentam a maresia. No memorial descritivo, veja o que está previsto para esquadrias, guarda-corpos, portões e revestimento da fachada. Perto do mar, são os itens que mais se desgastam, e trocá-los depois da entrega custa caro. O artigo sobre maresia mostra o que pesa.
• A distância real da praia. “Frente ao mar” e “quadra da praia” valem tanto para o prédio em obra quanto para o pronto. Meça o caminho a pé até a areia e veja de que lado da Rio-Santos fica o terreno, como explicado em pé na areia, frente ao mar e quadra da praia.
• Terreno de marinha. Se o terreno da obra ficar em área da União, cada unidade terá a taxa anual e, numa venda futura, o laudêmio. A matrícula do terreno e o cadastro da Secretaria do Patrimônio da União mostram se é o caso.
• O que pode subir em volta. Visite o terreno, não só o estande, e pergunte à Prefeitura o que as regras do bairro permitem construir nos lotes vizinhos. A vista do decorado pode não ser a da sua unidade.

Pronto: o que conferir

• Matrícula com a construção averbada e, em prédios, o condomínio instituído no registro.
• Habite-se, em imóveis novos.
• Conservação, com atenção à maresia, e as atas do condomínio, se houver.

O checklist de documentos cobre o restante.

Financiamento e FGTS

No pronto, o financiamento é contratado na compra. Na planta, há dois caminhos comuns: o financiamento ligado à obra, contratado logo no início, ou o pagamento de parcelas à construtora e o financiamento do saldo na entrega. No segundo caso, o crédito é analisado perto da entrega, com a sua renda e as regras daquele momento. O FGTS também pode entrar na compra de imóvel em construção, desde que ligado a um financiamento ou a um programa de financiamento direto previsto nas regras do fundo. Os detalhes estão em FGTS para comprar imóvel em Caraguatatuba e em entrada e parcelas.

Qual combina com você

A planta pode fazer sentido para quem não tem pressa, consegue pagar parcelas durante a obra e quer um imóvel novo, com planta e acabamento escolhidos. O pronto combina mais com quem precisa usar logo, quer ver exatamente o que está comprando ou depende de financiamento agora. Nos dois casos, o valor futuro depende de fatores que ninguém controla. Veja os imóveis prontos em apartamentos à venda em Caraguatatuba. Para prédios na orla, prontos ou em obra, o artigo sobre apartamento frente ao mar traz o que mais conferir.

Perguntas rápidas

Comprar na planta sai mais barato?

Nem sempre. O preço pode ser menor que o de um imóvel novo pronto parecido, mas as parcelas são corrigidas durante a obra e há gastos na entrega. Compare o valor total, não só o preço de tabela.

Posso desistir da compra na planta?

Em regra, sim, com custos. Pela Lei de Incorporações, a construtora pode reter a corretagem e uma multa de até 25% do que foi pago, ou de até 50% com patrimônio de afetação. Em compra no estande, a lei dá 7 dias para se arrepender sem custo. Os valores do seu caso dependem do contrato: antes de pedir o distrato, mostre-o a um advogado.

E se a obra atrasar?

A lei admite até 180 dias de tolerância, se ela estiver prevista no contrato. Passado esse prazo, sem culpa do comprador e com os pagamentos em dia, a lei prevê duas saídas: desfazer o contrato com devolução do que foi pago e multa, ou manter o contrato e receber 1% do valor pago por mês de atraso. Como a aplicação depende do contrato e dos fatos, procure um advogado antes de decidir.

Imóvel novo tem garantia?

A lei prevê a responsabilidade de quem constrói por problemas de solidez e segurança da obra, e o Código de Defesa do Consumidor trata dos defeitos. Os prazos dependem do tipo de problema. Guarde o manual do proprietário e registre qualquer defeito por escrito.

Conteúdo informativo e de caráter geral. Não substitui a orientação de advogado, cartório, contador ou instituição financeira para o seu caso. Valores e números citados vêm de anúncios e podem mudar.